Gestion locative de vos appartements vides

Rappel des textes en vigueur concernant la location meublée

La location vide concerne la location de logements sans meubles. Les règles de la location sont différentes de celles de la location meublée. La durée du bail doit être au minimum de trois ans. Le préavis de locataire doit être donné au moins trois mois avant le départ.

Location vide : définition

Comme son nom l’indique, on parle de location vide pour les locations de logements vides. Un logement vide est tout simplement un logement sans meubles. Le statut des locations vides est régi par la loi du 6 juillet 1989.

Plus précisément, un logement vide est un logement qui ne possède l’aménagement nécessaire pour pouvoir être qualifié de location meublée. Un logement, pour être loué en meublé, doit pouvoir être occupé immédiatement par le locataire, sans qu’il ait besoin d’apporter ses propres meubles. Le logement meublé doit être pourvu de tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne :

• Une literie;
• Les équipements de base pour pouvoir préparer à manger : plaques chauffantes, four ou micro-ondes, réfrigérateur, etc;
• Luminaires, étagères, etc.

Pour en savoir plus sur tous les meubles et équipements obligatoires pour louer en meublé (les critères d’ameublement), lire la fiche « Location meublée ». Si votre logement ne contient pas tous ces éléments obligatoires, vous êtes dans l’obligation de louer en location vide.

Location vide : les règles communes avec la location meublée

La plupart des règles régissant la location vide sont identiques à celles concernant la location meublée. Notamment en ce qui concerne les règles de cautionnement, les critères de décence (le logement doit être décent), les règles de fixation, de paiement et de révision du loyer, les règles concernant les charges locatives, l’assurance habitation, la sous-location, etc.

Pour en savoir plus sur toutes ces règles, lire les fiches « Caution », « Loyer », et « Sous-location ».

Bon à savoir : le contrat de location doit clairement spécifier si la location est vide ou meublée. Pour en savoir plus, lire la fiche « Contrat de location ».

Location vide et location meublée : les principales différences

En dehors de la différence concernant la présence ou non de meubles, la location vide se distingue de la location meublée sur les points suivants :

• La durée du bail est de trois ans au minimum pour une location vide, contre 1 an minimum pour une location meublée. La durée du bail en location vide est de 6 ans si le bailleur est une personne morale (une société).
• Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer pour une location vide, contre deux mois maximum pour une location meublée.
• Le congé du bailleur doit être donné au moins six mois à l’avance en location vide, contre seulement trois mois pour une location meublée.
• Le locataire en location vide doit donner son préavis de départ au moins trois mois à l’avance, contre seulement un mois pour une location meublée.
• En location vide, l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire. En location meublée, le locataire n’a pas l’obligation de s’assurer (même si c’est fortement conseillé).

Comme on peut le constater, la location vide est globalement plus contraignante pour le propriétaire que la location meublée. En contrepartie, la location vide nécessite beaucoup moins d’entretien qu’une location meublée.

A l’inverse, la location vide est plus sécurisante du point de vue du locataire.

A noter que dans certains cas précis, la durée du bail peut être inférieure à 3 ans (mais au moins supérieure à un an) :

• Location à un étudiant.
• Mutation professionnelle.
• Départ à la retraite.
• Location vide et locataire de plus de 65 ans

Si vous louez votre logement vide à une personne de plus de 65 ans disposant de faibles ressources, vous ne pouvez pas lui donner congé sans lui proposer un logement de remplacement situé à proximité de l’ancien logement.

La personne est réputée avoir de faibles ressources si ses revenus sont inférieurs à une fois et demi le SMIC brut.

Location vide : les aspects fiscaux

Le mode d’imposition des revenus de location n’est pas le même suivant qu’il s’agit d’une location vide ou d’une location meublée.

Les revenus des locations meublées sont imposés dans la catégorie « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) de l’impôt sur le revenu. Les revenus d’une location vide sont quant à eux intégrés dans les revenus fonciers.