Gestion locative
La location vide ou meublée

Nombreux sont les propriétaires qui se demandent s’il est préférable de louer leur bien vide ou meublé. C’est une bonne question ! Mais pour laquelle il n’existe pas de réponse absolue, car les deux options présentent des avantages et des inconvénients. De plus, les caractéristiques du bien, telles que sa localisation et sa surface sont à prendre en considération.

Quel locataire pour quel type de location ?

Les logements loués vides ou meublés ne s’adressent pas aux mêmes types de locataires. La superficie du logement est un bon indicateur : si les studios et deux pièces se louent aisément meublés, c’est plus rare dans le cas d’appartements plus grands.

De la même façon, une localisation en centre ville se prêtera plus aisément à la location meublée car on y trouve davantage de locataires « de passage » comme des étudiants ou des personnes en mobilité professionnelle ne souhaitant pas investir dans du mobilier.

Le dilemme stabilité / souplesse

Dans le cadre d’une location vide les locataires s’installent dans la durée et restent en général plus longtemps. Il y a donc moins de «turnover » et ainsi moins de risque de vacance du logement. Cela permet d’optimiser la rentabilité du bien sur une période relativement étendue. A l’inverse le contrat de location meublée offre davantage de souplesse, notamment dans le cas ou le bailleur souhaite pouvoir récupérer son appartement.

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Location vide
Bon à savoir

Le bailleur peut donner congé au locataire que pour certaines raisons : habiter le logement soi-même, permettre à un proche d’y habiter, vendre le logement…

Si le bailleur vend son bien, le locataire est prioritaire pour l’achat et doit faire une offre dans les deux mois.

Location meublée
Bon à savoir

Pour louer un logement en meublé, il faut impérativement pourvoir le minimum de confort :
logement chauffé, eau potable, sanitaires dans le logement ou extérieurs selon la taille du logement, mobilier de vie courante : lit, matelas, table, chaises, rangements… réfrigérateur et plaques de cuisson au four à micro-ondes.

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Louer vide ou meublé : quel est le plus rentable ?

Si la location meublée permet de pratiquer des loyers légèrement plus élevés, elle engendre aussi des frais d’administration, de gestion et d’entretien plus importants. Elle comporte en outre un risque de vacance locative plus élevé.
Si la location meublée est souvent jugée plus avantageuse, cela tient en fait quasi exclusivement à la fiscalité qui lui est applicable.

En effet, la fiscalité d’une location meublée est dans tous les cas nettement plus favorable que la fiscalité d’une location vide. Cela se vérifie dans le régime forfaitaire (micro BIC) comme dans le régime réel, permettant même dans certains cas de réduire sa fiscalité à zéro pendant une période assez longue, pouvant aller jusqu’à 25 ans.

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Bien que les impayés de loyers restent relativement marginaux (on estime que 2 à 3 % des loyers ne sont pas réglés en temps et en heure), cette éventualité effraie à juste titre les propriétaires bailleurs car les procédures d’expulsion en France sont extrêmement longues et coûteuses. De plus, il est dans la plupart des cas impossible de recouvrer les loyers impayés. C’est donc la hantise du propriétaire bailleur. Heureusement, une solution existe pour se prémunir efficacement : l’assurance, souvent appelée « garantie loyers impayés » ou simplement « GLI ».

La garantie loyers impayés (GLI) : une solution efficace

Pour un cout relativement modique, compris entre 2% et 3% des loyers et charges encaissés et déductible de vos revenus, la garantie loyers impayés (GLI) est une assurance qui protège efficacement le propriétaire bailleur. Elle couvre notamment les impayés, les dégradations, et prend en charge les éventuels frais de justice à engager dans le cadre d’une procédure contre le locataire. Elle est souscrite auprès d’un assureur privé choisi par le bailleur ou son administrateur de biens et selon des conditions variables, notamment en termes de taux, franchise, délai de carence ou plafond d’indemnisation.

Bon à savoir : la loi interdit le cumul de la GLI avec un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

En cas de sinistre

En cas d’impayé de loyer, après avoir relancé le locataire et lui avoir fait parvenir une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception, vous devez transmettre à l’assureur, dans le délai prévu par le contrat, une déclaration de sinistre avec les pièces justificatives.

L’assurance prend alors en charge l’indemnisation des loyers impayés. Le versement de l’indemnité interviendra dès le troisième mois suivant celui du premier terme impayé. En outre, le locataire ne reste pas “impuni” : l’assureur se substitue au propriétaire et se retourne contre le locataire pour obtenir le paiement des sommes dues.

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